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La rentabilidad bruta del alquiler se sitúa en el 8,2% en el primer trimestre

La rentabilidad bruta de las viviendas en alquiler se ha situado en el 8,2% en el primer trimestre del año. Son datos del estudio ‘Tendencias del Sector Inmobiliario’, realizado por Sociedad de Tasación.

Por zonas, Sevilla, Valencia y Santa Cruz de Tenerife han experimentado incrementos de la rentabilidad del 17,7%, 16,7% y del 16,2%, respectivamente. Esto las sitúa a la cabeza en el primer trimestre.

Pese al incremento de la rentabilidad, el riesgo de invertir en este producto es “normal” a nivel nacional. En regiones como Madrid, Valencia o Sevilla se podría decir, según el estudio de ST, que el riesgo es casi inexistente. Por el contrario, en Cantabria, Huelva, Ávila y Teruel el riesgo es más elevado.

Asimismo, la compañía también recuerda en su informe que el precio medio del conjunto de la vivienda nueva y usada ha experimentado un incremento del 4,3% en 2017. Tras situarse en los 1.532 euros por metro cuadrado.

La variación positiva experimentada en estos último cinco semestres confirma la senda de recuperación de precios en el mercado iniciada en 2015. Asimismo, se considera significativo que los porcentajes de aumento sean ligeramente superiores a los registrados en el primer semestre del año pasado.

Sobre este hecho, cabe destacar que en los últimos dos años se ha producido una aceleración progresiva en el crecimiento del precio de la vivienda. Pasando de un 0,3% anual en el segundo trimestre de 2016 a un 4,3% en el primer trimestre de 2018.

Para ST, hay una aceleración en el crecimiento de los precios de la vivienda que habrá que seguir de cerca. Además, paralelamente, cree que la doble velocidad en la evolución de los precios de la vivienda en el territorio nacional, con grandes diferencias entre ciudades, sigue siendo la nota “predominante” del mercado español.

7,5 años de sueldo para adquirir un inmueble

Por otro lado, los españoles necesitan unos 7,5 años de sueldo íntegro para la adquisición de una vivienda media.

En concreto, el índice de esfuerzo inmobiliario, que mide el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano necesita destinar para comprar una vivienda de tipo medio, se ha situado en el primer trimestre del año dos décimas por encima de lo registrado en 2017. En línea con el total necesario registrado en 2013.

Sin embargo, la media de años íntegros necesarios presenta diferencias entre comunidades. De hecho, en Baleares son necesarios casi 15 años y en Madrid (8) y Cataluña (8,5) se superan los 8 años.

Por el contrario, por debajo de la media se sitúan País Vasco (7,4 años), Canarias y Galicia (7,2), Cantabria y Andalucía (6,9), Navarra (6,3), Castilla y León (5,8), Comunidad Valenciana (5,6), Castilla-La Mancha (5,4), Asturias y Extremadura (5,3), Aragón (5,2), Murcia (4,9) y La Rioja (4,8 años).

Por su parte, en cuanto al índice de accesibilidad a nivel estatal, que estima la relación entre el poder adquisitivo real de un ciudadano medio y el teórico necesario para la adquisición de una vivienda con una referencia de 100 puntos, se ha situado en 103 puntos de enero a marzo.

 

Las comunidades con los mayores índices de confianza

También, el índice de confianza inmobiliario de Sociedad de Tasación se ha situado en los 57,7 puntos, sobre un máximo de 100, casi un punto por encima de lo registrado en el último trimestre de 2017. El índice alcanzó su valor más bajo de la serie histórica. 30,6 puntos en diciembre de 2012.

Por comunidades autónomas, Madrid (63,6), Canarias (62,5) y Baleares (61,9) presentan los mayores índices de confianza. Por contraposición, están Castilla-La Mancha (53,2) y Cantabria (52,4). Estas son las que presentan los valores más bajos.

De su lado, Cataluña, que fue la única comunidad autónoma en la que este índice descendió de modo apreciable en el trimestre anterior. ¿La razón? La situación de incertidumbre política. Sin embargo, la comunidad ha destacado por su “leve” recuperación a lo largo de estos tres meses.

Este índice se elabora a partir de la opinión de más de 700 profesionales sobre aspectos económico-inmobiliarios de las zonas donde desarrollan su actividad profesional.

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Los contratos de alquiler de cinco años llegan a su fin: cómo afecta a propietarios e inquilinos

El 5 de junio de 2013, hace ya un lustro, entró en vigor la Ley 4/2013, con la que se aprobaron nuevas medidas de flexibilización del mercado del alquiler de viviendas. La ley modificaba preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), como fue la duración obligatoria de los contratos: pasaba de cinco años a tres, y reducía también la prórroga de tres a uno.

El Ministerio de Fomento modificaba un conjunto de preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 bajo el preámbulo de “dinamizar un mercado del alquiler en España que estaba a la cola de Europa”. Mientras que en el resto de la UE la media de viviendas en alquiler se encontraba en torno al 30%, en España estaban alrededor del 17% en 2013, según datos del Ministerio. ¿La razón? Según el Gobierno, un elevado número de viviendas se encontraba en desuso o vacías (aunque no determinaba números), y eso podía provocar rentas muy elevadas del limitado stock disponible y un mercado congestionado.

Aquel año, además, el mercado de alquiler se encontraba en mínimos. Madrid y Barcelona eran las capitales más caras para vivir… con una media de 10,8 euros/m2, según datos de idealista.

Avanzamos hasta 2018, donde Barcelona y Madrid han alcanzado máximos históricos en el precio del alquiler, con 17,5 euros/m2 y 15,5 euros/m2 respectivamente a cierre de 2017, según el último informe de precios de idealista. Durante los primeros seis meses de este año caducarán los siguientes contratos, tal y como recuerda Pelayo de Salvador, abogado inmobiliario de deSalvador Real Estate Lawyers:

1) Los contratos firmados bajo la LAU de 1994: 

– Contratos firmados entre enero y 5 de junio de 2013.

– Contratos firmados en 2010 (fin de la prórroga de los 3 años).

– Todos los anteriores a 2010, que se encuentren en tácita reconducción (una vez pasados los cinco años más los tres de prórroga).

2) Los contratos firmados bajo la LAU de 1994 tras la reforma de 2013:

– Contratos firmados en 2013, 2014 y 2015, siempre que no se hayan firmado nuevos contratos (estamos en las prórrogas anuales).

Todos estos contratos han estado con unos precios hibernados y se renovarán en una situación totalmente distinta.

Fernando Encinar, jefe de estudios  de idealista, explica que “ante la mejora económica, las casas que se alquilaron entre 2011-2013 en un entorno de una profunda crisis económica salen ahora, finalizados sus contratos, a un escenario radicalmente distinto y sus precios despiertan de la hibernación en la que estuvieron durante 7 años“.

Ahora, muchos inquilinos y propietarios de esas viviendas contratadas antes de junio de 2013 no sabrán en qué situación queda su contrato y qué opciones tienen. Idealista/news ha consultado a abogados y expertos del mercado inmobiliario para responder a todas las dudas legales que puedan surgir, tanto para arrendador como para arrendatario.

¿Está obligado el propietario a finalizar el contrato una vez pasados esos cinco años?

No. Tal y como explica Daniel Loscertales, presidente de editorial jurídica Sepin, “los arrendamientos de vivienda hechos antes de la actual Ley 4/2013, terminarán este 2018 pero sin perjuicio de que el arrendador pueda o no exigir la resolución” del mismo. En el caso de que quiera romper el contrato, debe avisar al inquilino con un mes previo al vencimiento, conforme al artículo 10 de dicha LAU, mediante un comunicado oficial (como, por ejemplo, una carta o un burofax).

En caso de que no se comunique la rescisión, el contrato se renovará automáticamente.  Los contratos anteriores a 2013 se seguirán rigiendo por su propia ley, con lo que si solo se actualiza la renta, pueden seguir sujetos a tácita reconducción.

En cuanto a los contratos posteriores a 2013, dependerá de lo que hagan las partes:

 

– Si firman un nuevo contrato, la renta se “bloquea” por tres años.

 

– Si solo se nova la renta, se entiende que aplica un año de prórroga y al año siguiente se puede volver a subir la renta.

¿Puede subir el propietario la renta y adecuarla al precio de mercado actual?

Todo depende de si manda esa carta. Si rescinde el contrato, el casero podrá firmar un nuevo contrato con las nuevas condiciones. Según explica Pelayo de Salvador, abogado inmobiliario de deSalvador Real Estate Lawyers, es imprescindible notificar la voluntad de resolver el contrato con, al menos, un mes de antelación. “Si no se hace esta comunicación de resolución, el arrendatario puede negarse a cualquier incremento de renta que se pretenda, puesto que tiene derecho a permanecer en la vivienda durante tres años más“, lo que se trataría de una renovación tácita, explica de Salvador, y “únicamente siendo aplicable la actualización de la renta conforme al IPC”.

Como inquilino, ¿puedo negarme a la subida de precio de la vivienda?

Como arrendatario, poco puedes hacer. Al menos, desde un punto de vista jurídico, explica de Salvador. “No es aconsejable negarse a recibir las notificaciones, o no recogerlas en Correos, ya que se entiende válidamente comunicado desde la puesta a disposición de la notificación”, aclara de Salvador.

Otra cosa es que, llegado el vencimiento de los cinco años, las partes acuerden renovar el contrato y pactar una nueva renta que beneficie a ambos. Pero como explica Loscertales, “si al arrendatario no le interesa lo que pide el arrendador y ha sido avisado con el plazo antes señalado en el art. 10, lógicamente se procederá al desahucio por ‘expiración de término’, procedimiento que contempla el art. 250.1. de la Ley Enjuiciamiento Civil”.

¿Qué hacer si me notifican la resolución del contrato de alquiler?

Si como inquilino desestimas la subida de precio, de Salvador recomienda “empezar a trabajar en un ‘plan B’, revisando el mercado en vista a viviendas similares a las que actualmente ocupa, ya sea para tener información sobre los precios de mercado en el momento de la negociación con su arrendador”, o bien “para tener una alternativa en caso de que, finalmente, no consiga llegar a un acuerdo con su casero”.

Como arrendador, ¿qué tipo de subida puedo hacer a mi arrendatario?

El mercado del alquiler es libre, se rige por la oferta y la demanda, y el propietario puede marcar el precio que él considere conveniente, acorde con la zona y condiciones del inmueble. Ahora bien, David Caraballo, de Alquiler Seguro, aconseja valorar “la estabilidad” de mantener un arrendatario que no da problemas, los costes de reformar y actualizar el inmueble, el tiempo de búsqueda de un nuevo inquilino, entre otros factores. Para Caraballo, “cada caso es único y debe haber un equilibrio entre ambos que deben sopesar”.

De Salvador, por su parte, recuerda que “nada impide firmar alquileres por periodos largos“, pues la normativa solo habla de la duración mínima obligatoria. “Se trataría de llegar a un acuerdo con el casero que garantice una estabilidad de cinco o diez años”.

En todo caso, ahora que el mercado del alquiler se ha profesionalizado en estos cinco años y el anterior contrato muy probablemente haya quedado obsoleto, es el momento de actualizar el arrendamiento, explica Caraballo.

Por eso, de Salvador recuerda que hay unas cuestiones básicas para firmar el nuevo contrato: “que esté redactado por un abogado especializado en arrendamientos, hacer una revisión de la situación jurídica del inmueble antes de alquilar (falsos propietarios, ejecuciones hipotecarias…), y, en caso de dudas, asesorarse con un abogado experto para evitar la inclusión de cláusulas nulas a día de hoy”.

Por eso, es recomendable acudir a agencias especializadas en alquileres de la zonaporque, además de poner un precio razonable, suelen tener perfiles en lista de espera mejores que si se hace por libre. El coste que eso supone para el propietario, normalmente una mensualidad del inmueble, merece la pena si la operación acaba ejecutándose rápido y filtran el tipo de inquilino.

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Si estás harto de pagar tanto IBI, te explicamos el truco para ahorrar en esta factura fiscal

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es el tributo por excelencia de los ayuntamientos. Este año un total de 1.296 municipios han revisado al alza el valor catastral de los inmuebles. Sin embargo, los expertos alertan de que el valor catastral suele estar hinchado y poco tiene que ver con el valor de mercado. Aunque la revisión se haya hecho hace años y en su día no fuera recurrida por los contribuyentes, existe una vía para modificar dicho valor y recuperar el IBI pagado en exceso, según explica el despacho de abogados Ático Jurídico.

El IBI es un impuesto municipal que grava todos los bienes inmuebles. Su cuantía proviene de una referencia oficial catastral, según su superficie, la antigüedad y la ubicación del inmueble. A este valor catastral se le aplica un coeficiente, y así se obtiene una base liquidable a la que se añade un tipo impositivo que varía según el ayuntamiento. Y esto da como resultado la cuota a pagar por IBI.

Tal y como recuerda José María Salcedo, socio de Ático Jurídico, la revisión catastral comienza siempre con la aprobación de una Ponencia de Valores. “Seguidamente, se hace llegar a los contribuyentes la notificación individualizada de los valores catastrales. Es en este documento donde el contribuyente puede ver cómo afecta la revisión catastral al inmueble de su propiedad, y comprobar cuánto subirá su recibo de IBI en los próximos años”, señala. Es frecuente que dicho aumento del recibo de IBI se haga de forma progresiva en los diez años siguientes.

En opinión de Salcedo, pocos contribuyentes recurren esta notificación individualizada, y lo cierto es que, de acuerdo con la más reciente tendencia jurisprudencial, es el último momento que tienen para hacerlo. “La mayoría de Juzgados y Tribunales no permiten la impugnación de los valores catastrales, con motivo del recurso que se presente contra impuestos tales como el IBI o la plusvalía municipal”, añade.

Por tanto, la valoración catastral es firme y contra la misma sólo pueden alegarse motivos de nulidad de pleno derecho, que afecten a la propia Ponencia de Valores o a la notificación individualizada, con la dificultad que ello conlleva.

Hay dos vías para ahorrar en la factura del IBI

Sin embargo, existen dos vías para modificar la valoración catastral, mediante la cual los contribuyentes pueden obtener un considerable ahorro fiscal en los futuros recibos de IBI, e incluso la devolución del impuesto pagado en exceso en los ejercicios no prescritos.

Se trata de los procedimientos de subsanación de discrepancias y de rectificación de errores materiales, aritméticos y que están previstos en la normativa catastral y fiscal.

Mediante estos procedimientos, no impugnamos el valor catastral (que ya hemos visto que es firme), sino que lo rectificamos, porque es erróneo. Y no anulamos el valor catastral, sino que lo corregimos. Dependiendo de cuáles sean los errores existentes en la valoración catastral, procederá la iniciación de un procedimiento u otro, según Salcedo.

  1. El procedimiento de subsanación de discrepancias: se inicia cuando el error se haya producido en relación con los datos o características propias del inmueble (uso o destino, antigüedad, categoría). También serán subsanables los errores respecto a la superficie del inmueble, pero sólo cuando sean consecuencia de la incorrecta aplicación de una norma jurídica (ocurre en el caso de los balcones, terrazas, porches…).

Por el contrario, si la discrepancia se refiere a los datos generales incluidos en las ponencias de valores (parámetros urbanísticos, valores básicos, coeficientes…), o en los cuadros de tipos evaluatorios, no será posible iniciar este procedimiento.

Se trata de un procedimiento que se inicia de oficio por la Administración, cuando tenga conocimiento, por cualquier medio, de la falta de concordancia entre la descripción catastral de los bienes inmuebles y la realidad inmobiliaria. Y ello, siempre que esta discrepancia no se deba a que se ha incumplido la obligación de declarar correctamente el inmueble.

Por tanto, el contribuyente puede poner en conocimiento de la Administración la existencia de una discrepancia en la valoración catastral, y solicitar que ésta inicie el procedimiento de subsanación de discrepancias.

  1. El procedimiento de rectificación de errores materiales, aritméticos: con esta vía se rectificarán los errores que se deriven de la aplicación indebida de la información urbanística que afecta al inmueble, y todos los errores en la medición o superficie del mismo (salvo los antes referidos).

A diferencia del anterior, este procedimiento puede iniciarse de oficio, o a instancia del propio contribuyente.

¿Cuándo pueden iniciarse estos procedimientos y qué efectos tienen?

Ambos procedimientos pueden iniciarse en cualquier momento. Así, el de subsanación de discrepancias puede iniciarse cuando la Administración conozca por cualquier medio la existencia de la discrepancia, sin límite temporal. Del mismo modo, la rectificación de errores puede llevarse a cabo por la Administración en cualquier momento.

Sin embargo, sí varían los efectos de la resolución que se dicte en ambos procedimientos. Y ello tendrá implicaciones muy importantes para los contribuyentes, según veremos en el apartado siguiente.

La resolución que estime la subsanación de las discrepancias tendrá efectos desde el día siguiente a la fecha en que se acuerde. En algunos casos (cuando no haya terceros afectados), los efectos de la resolución se anticiparán, y se producirán desde el día siguiente a la finalización del plazo de alegaciones a la propuesta de resolución, tal y como recuerda Salcedo.

Por el contrario, la resolución que estime el procedimiento de rectificación de errores tendrá efectos retroactivos, y surtirá efectos desde la fecha en que se cometió el error en la valoración.

Ahorro en la factura del IBI y devolución del impuesto pagado en ejercicios no prescritos

Así, si se obtiene la subsanación de discrepancias, el contribuyente obtendrá un ahorro fiscal en el IBI “a futuro”. En estos casos, y teniendo en cuenta que los efectos de la subsanación se producen desde la fecha en que ésta se acuerde (o en algunos casos, desde la finalización del trámite de audiencia), los contribuyentes lograrán la reducción del valor catastral desde dicha fecha, y ello les supondrá un ahorro en los futuros recibos del IBI.

Por el contrario, si se obtiene la corrección de errores, ésta tendrá efectos retroactivos. En este caso, los contribuyentes no sólo se beneficiarán de un ahorro en los futuros recibos de IBI, sino que también podrán solicitar la devolución de ingresos indebidos del impuesto pagado en los ejercicios no prescritos.

Ahorro fiscal y devolución en otros impuestos (plusvalía, ITP, ISYD, IRPF)

Además, la obtención de una resolución de subsanación de discrepancias, o de rectificación de errores, puede tener implicaciones favorables al contribuyente en otros impuestos, según detalla José María Salcedo:

  1. En el impuesto de plusvalía municipal (IIVTNU), porque la fórmula de cálculo del impuesto parte del valor catastral. Por ello, el contribuyente obtendría un ahorro fiscal por la transmisión del inmueble en el futuro, e incluso la devolución del impuesto que se pagó en su día, si no ha prescrito la posibilidad de hacerlo.
  1. En el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD), la subsanación o rectificación tendría consecuencias si la Comunidad Autónoma competente para la liquidación del tributo, utiliza alguno de los métodos de valoración de inmuebles que parten del valor catastral de los mismos. El caso paradigmático es el de las valoraciones realizadas conforme al método del artículo 57.1.b) de la Ley General Tributaria, pero también se parte del valor catastral en otros métodos de valoración previstos en dicho precepto.
  1. En el IRPF, el contribuyente obtendría un ahorro fiscal en la imputación de rentas inmobiliarias, y según los casos, la devolución del impuesto pagado en exceso por este concepto, en los últimos ejercicios.

Fuente: Idealista

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La compraventa de viviendas subió un 4,5% en diciembre y su precio un 1,8%, según los notarios

La compraventa de vivienda aumentó un 4,5% en diciembre de 2017 respecto al mismo mes de 2016 (un 9,1% en la serie corregida de estacionalidad). Hasta totalizar 48.956 transacciones, con un alza en los precios del 1,8%. Son datos publicados hoy por el Consejo General del Notariado.

Por tipo de vivienda, la venta de pisos registró un incremento interanual del 3,6% (un 7,9% en la serie corregida por estacionalidad). Y la de pisos de precio libre, un 4,%.

Este aumento de las transacciones de pisos libres se debió tanto a la expansión de las ventas de pisos de segunda mano (+3,8%). Como a la de pisos nuevos (+9,5%). Por su parte, la venta de viviendas unifamiliares mostró un aumento del 8% interanual.

En términos de precio promedio, el metro cuadrado de las viviendas compradas en el último mes del año costó 1.383 euros. Reflejando así un aumento del 1,8% interanual.

Según los notarios, este alza del precio del metro cuadrado de las viviendas fue debido tanto a la contracción del precio de las viviendas unifamiliares (+5,8%) como a la de pisos (+0,6%).

El metro cuadrado de los pisos de precio libre, por su parte, se incrementó ligeramente (+0,7). Dentro de estos, el precio del metro cuadrado de los de segunda mano se situó en los 1.492 euros por metro cuadrado (+0,9% interanual). Y el de los pisos nuevos en 2.004 euros (-4,2% interanual).

En diciembre, la compraventa de otros inmuebles se situó en 14.002 operaciones (+0,9% interanual). De las cuales un 40,8% correspondieron a terrenos o solares. El precio medio por metro cuadrado de estas transacciones se situó en 304 euros (+2,8% interanual).

 

El número de hipotecas baja un 4,3%

Por otro lado, el número de nuevos préstamos hipotecarios realizados en el último mes de 2017 fue de 29.142. Lo que supone una bajada del 4,3% interanual (-0,4% en la serie corregida por estacionalidad). La cuantía promedio de tales préstamos fue de 183.790 euros. Reflejando así un “ligero” aumento del 0,1% interanual.

De su lado, los préstamos destinados a la adquisición de un inmueble se redujeron ligeramente en diciembre un 0,5% (21.550 préstamos). Debido al mínimo descenso en la concesión de préstamos para la adquisición de una vivienda (-0,2% interanual). Y al decremento de los préstamos hipotecarios para la adquisición de otros inmuebles (-4,6% interanual). La cuantía promedio de los préstamos para la adquisición permaneció en 148.455 euros.

En el caso de las viviendas, el capital medio fue de 138.694 euros. Suponiendo un decremento del 0,2% interanual. Y para el resto de inmuebles, el préstamo promedio alcanzó los 271.650 euros (+5,8% interanual).

Los préstamos destinados a la construcción mostraron en diciembre una caída interanual del 6,%, hasta los 543 préstamos. La cuantía promedio de los mismos fue de 468.114 euros. Recogiendo así una ligera contracción interanual del 0,2%.

Por su parte, la cuantía media de los préstamos para la construcción de una vivienda se redujo un 13,4%. Hasta los 299.763 euros (441 operaciones).

Los préstamos hipotecarios destinados a financiar actividades empresariales experimentaron una caída interanual del 1,7%, hasta las 352 operaciones. Y su cuantía se redujo un 8,1% interanual, hasta los 946.618 euros.

Por último, el porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario se situó en el 40,5%. Además, en este tipo de compras con financiación, la cuantía del préstamo supuso en media el 74,8%.

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¿Me conviene amortizar hipoteca antes del próximo año?

El gasto en vivienda suele suponer un porcentaje muy importante de los ingresos del hogar, al menos cuando se vive de alquiler o si es en propiedad, cuando todavía se está pagando las cuotas de la hipoteca. La recomendación de los expertos es que este gasto no supere el 30% de los ingresos en el hogar. Los datos del INE aseguran que un 8,4% de los hogares tienen algún retraso derivado de la vivienda principal. También hay hogares que llegan a fin de año con algún ahorro y se plantean amortizar hipoteca. Para saber si esto nos conviene económicamente hay que analizar la situación y hacer números.

El gasto en vivienda suele suponer un porcentaje muy importante de los ingresos del hogar, al menos cuando se vive de alquiler o si es en propiedad, cuando todavía se está pagando las cuotas de la hipoteca. La recomendación de los expertos es que este gasto no supere el 30% de los ingresos en el hogar. Los datos del INE aseguran que un 8,4% de los hogares tienen algún retraso derivado de la vivienda principal. También hay hogares que llegan a fin de año con algún ahorro y se plantean amortizar hipoteca. Para saber si esto nos conviene económicamente hay que analizar la situación y hacer números.

Ventajas de amortizar hipoteca: reducción de cuota o disminución del periodo

Al amortizar la hipoteca, hay que optar bien por reducir cuota o bien por disminuir el tiempo de la deuda. La disminución de la cuota es especialmente beneficioso si se quieren reducir gastos mensuales. La disminución del periodo conviene si lo que se persigue es cancelar la deuda en el menor tiempo posible.

También es importante tener en cuenta el momento en el que se contrató la hipoteca. El mercado español hipotecario se rige en su mayoría por el sistema francés. Este sistema contempla una cuota estable durante todas las mensualidades, solo variable en las revisiones del Euribor, que suele ser una vez al año. Aunque la cuota es permanente, la cantidad que se paga en cada cuota de intereses y capital va variando. Lo habitual en este sistema es que sobre el 20% de intereses se paguen los primeros 24 meses. Esto significa que cuanto antes se amortice capital menos intereses se pagará por la hipoteca.

La importancia de los tipos a la hora de decidir si amortizar hipoteca

Los tipos de interés que pesen sobre la hipoteca serán un indicador para decidir amortizar hipoteca o no hacerlo. Si los tipos son muy bajos y apenas se pagan intereses por el dinero prestado puede que no sea la mejor idea, ya que la entidad nos estará prestando dinero prácticamente gratis. Hay que hacer números para tomar una decisión y, si se cree conveniente para resolver dudas, acudir a un experto independiente.

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El precio de la vivienda libre se dispara un 6,7% en el tercer trimestre, su mayor alza en diez años

El precio medio de la vivienda libre subió un 6,7% en el tercer trimestre en relación al mismo periodo del año pasado, registrando así su mayor aumento interanual desde el tercer trimestre de 2007, según el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estadística (INE) publicado este miércoles.

Con este incremento interanual, que supera en 1,1 puntos el experimentado en el trimestre anterior, los precios de la vivienda libre acumulan catorce trimestres consecutivos de alzas interanuales.

Por tipo de vivienda, el precio medio de las vivienda de segunda mano aumentó un 6,7% interanual en el tercer trimestre, casi un punto más que en el trimestre anterior y también su tasa más alta de los últimos diez años.

En el caso de las viviendas nuevas, su precio avanzó una media del 6,5% en el mismo periodo, porcentaje más de dos puntos superior al del trimestre anterior y el más elevado desde el tercer trimestre de 2016.

“El ritmo de crecimiento de los precios en el tercer trimestre del año se ha intensificado por las mejoras de la economía y del empleo. Esto confirma que la recuperación del mercado de la vivienda se está consolidando”, ha explicado Beatriz Toribio, directora de Estudios de fotocasa.

Los datos del INE coinciden, pues, con la tendencia marcada por el Índice Inmobiliario fotocasa, que desde que arrancó 2017, ha ido registrando incrementos que no habíamos observado desde los máximos de 2007.

Toribio ha recordado que a pesar de los importantes crecimientos que van reflejando las diferentes estadísticas que tenemos sobre la mesa, y que sin duda son más notorios en Madrid, Cataluña e Islas Baleares, “todavía estamos lejos de los niveles de actividad y precios de antes de la crisis, en los años del boom”. En este sentido, podemos observar que los precios todavía están un 41,3% por debajo de los máximos que se apuntaron en 2007, según los datos proporcionados por fotocasa.

 

Aumento trimestral del 1,8%

En tasa intertrimestral (tercer trimestre sobre segundo trimestre), el precio de la vivienda libre aumentó un 1,8%, frente al crecimiento del 2% registrado en el trimestre anterior. Con este nuevo repunte trimestral, el precio de la vivienda encadena siete trimestres consecutivos de avances.

Por tipo de vivienda, el precio de la vivienda nueva subió un 1,6% en tasa intertrimestral, un punto menos de lo que lo hizo en el segundo trimestre, mientras que el precio de la vivienda usada experimentó un repunte trimestral del 1,9%, igualando el ritmo del trimestre anterior.

 

Todas las comunidades elevan precios, salvo Extremadura

En el tercer trimestre de 2017, todas las comunidades autónomas registraron tasas interanuales positivas en el precio de la vivienda, salvo Extremadura, donde los precios no experimentaron variación.

Los aumentos interanuales más pronunciados correspondieron a Madrid (+12,3%), Cataluña (+10%) e Islas Baleares (+9,1%), todas ellas por encima del incremento nacional medio del 6,7%. Donde menos se incrementaron los precios fue en Castilla-La Mancha (+0,2%), Asturias (+0,8%) y La Rioja (+1%).

En valores trimestrales, los precios de la vivienda sólo bajaron en Castilla-La Mancha (-0,4%), La Rioja (-0,3%) y Castilla y León (-0,1%), y subieron en las otras catorce comunidades. Los mayores repuntes trimestrales se dieron en Baleares (+5%), Cataluña (+2,6%), Madrid (+2,5%) y Asturias (+2,2%) y los menores, en Navarra (+0,4%), y Cantabria y Extremadura (+0,5% en ambos casos).

 

La recuperación de la confianza

Beatriz Toribio ha explicado que la confianza ha vuelto en el mercado de la vivienda. Y esto es “una consecuencia de la mejora de la economía, el empleo y la consolidación de la financiación. Los precios suben a un ritmo que no veíamos en los últimos años debido a ese mayor interés por parte de la demanda,  aunque todavía estamos lejos de los máximos alcanzados en los años del boom”. Y continúa, “esa recuperación, eso sí, se está concentrando en determinadas zonas. En otras los precios se mueven más lentamente”.

La responsable de estudios de fotocasa ha asegurado que las subidas de precios se intensificarán durante 2018, porque “ha vuelto el interés por la compra de vivienda como consecuencia de la mejora de la economía y del empleo”. Además, “el año que viene la vivienda de obra nueva tendrá un mayor peso y eso se trasladará a las estadísticas de precios, ya que el coste de este tipo de vivienda es más elevado”.

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La compraventa de viviendas dispara su crecimiento al 25,7% en octubre

Según revela el informe publicado este miércoles por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el avance interanual de octubre, con el que la compraventa de viviendas encadena seis meses consecutivos de alzas, ha sido casi 15 puntos superior al de septiembre (+11%).

Las transacciones sobre viviendas usadas aumentaron un 24,8% en octubre en relación al mismo mes de 2016, hasta totalizar 30.285. La compraventa de viviendas nuevas avanzó un 29,8% en tasa interanual, hasta 6.943 transacciones.

El 90,6% de las viviendas transmitidas por compraventa en el décimo mes del año fueron viviendas libres. Y el 9,4%, protegidas. La compraventa de viviendas libres se incrementó un 26,5% en octubre en tasa interanual, hasta sumar 33.727 transacciones, en tanto que las operaciones sobre viviendas protegidas avanzaron un 19,1%, con 3.501 transacciones.

En términos mensuales (octubre sobre septiembre), la compraventa de viviendas bajó un 3,6%. Se trata de su menor descenso en este mes desde 2014.

Para Beatriz Toribio, directora de Estudios de fotocasa, el sector inmobiliario está viviendo uno de sus mejores momentos después de la crisis. Considera que las perspectivas son muy buenas a medio plazo. “El crecimiento es sostenible y se está consolidando, aunque el ritmo es distinto según la zona”, asegura.

Por ejemplo, las comunidades en las que se han registrado un mayor número de transacciones por cada 100.000 habitantes han sido las Islas Baleares, la Comunidad Valenciana y la Comunidad de Madrid. Estos datos casan con los ofrecidos por el índice Inmobiliario fotocasa, que dan cuenta de que los precios experimentan un movimiento más intenso en las comunidades indicadas, a diferencia de otras del Norte de España como Galicia, Navarra o Asturias. Aquí es justo donde se registran las caídas interanuales de noviembre.

 

Cataluña registra el menor crecimiento interanual

El pasado mes de octubre el mayor número de compraventas de viviendas por cada 100.000 habitantes se dio en Baleares (135), Comunidad Valenciana (130) y Madrid (122). En el mes del referéndum independentista, en Cataluña se vendieron 99 viviendas por cada 100.000 habitantes.

Andalucía fue la región que más operaciones sobre viviendas realizó en el décimo mes del año, con 7.287 compraventas. Le siguen Madrid (6.201) y Cataluña (5.743). Todas las comunidades incrementaron el número de compraventas de viviendas en octubre en tasa interanual. El menor repunte correspondió a Cataluña, con un avance del 12,4%, y el mayor a Madrid, con un aumento del 50%.

Para Toribio, Cataluña ha sido uno de los principales motores de la recuperación del mercado inmobiliario. Y esto ha sido así durante buena parte de 2017. Sin embargo, en los últimos meses,la fuerza de esta comunidad autónoma se ha aminorado. A pesar de eso, Cataluña sigue siendo uno de los territorios donde más operaciones se cierran. Y donde más suben los precios.

Para la directora de Estudios de fotocasa, “todavía es pronto para conocer los verdaderos efectos de la crisis política catalana”. No hay que perder de vista que los datos del INE se corresponden a operaciones realizadas en meses anteriores. 

 

El sector inmobiliario ha vuelto a tomar fuerza

Para Beatriz Toribio, la recuperación del mercado inmobiliario ya es una realidad. Aunque no es en absoluto homogénea, cada vez son más las provincias en la que se producen aumentos de las compraventas. Y de los precios. “El sector inmobiliario ha vuelto a tomar fuerza gracias a factores como la mejora de de la situación económica, del empleo y la consolidación de la financiación”, añade.